top of page
検索

説2025――「可監査介入（Auditable Intervention）× 比例・最小侵害（P/M）× 逆向き負担配分（BRA式）」

  • 山崎行政書士事務所
  • 10月1日
  • 読了時間: 10分

ree

所有者不明・管理不全不動産：公的介入の拡大か、私的自治の防波堤か


要旨（先に結論）

本稿は、所有者不明・管理不全不動産への対応を、公的介入の拡大と私的自治の防波堤という二項対立のままでは動かない現場に合わせ、実装可能な民法学説として再設計する。柱は三つ。

  1. 可監査介入（Auditable Intervention：AI）介入の全過程――探索→通知→危険診断→費用積算→措置→事後評価――を改ざん検知付きでログ化し、裁判所・関係人・地域に検証可能な形で開示する。理念ではなく監査可能性で正当性を担保する。

  2. 比例・最小侵害（Proportionality/Minimal‑Invasion：P/M）介入強度をTier0〜3に段階化（協議→相隣権行使→管理命令→緊急仮措置）。危険の緊急性・公共性・可逆性に応じて手続保障と補償の厚みを連動させる。

  3. 逆向き負担配分（Benefit‑Risk‑Agency：BRA）式費用・償金・補償を、受益（B）・危険帰責（R）・実行裁量（A）の三指標で可視配分する。放置リスクを高めた者ほど重く、公共便益が高いほど広く薄く。計算式は簡潔で、現行の償金規律・費用償還を数理で補助する。

スローガン：「介入は“測れ”て初めて正当化される。」「負担は“誰が益し・誰が危険化し・誰が動かせたか”で割る。」

序章　問題の所在と構図

所有者不明土地・建物、管理不全不動産は、利活用の阻害・防災上の危険・衛生・景観・インフラ整備のいずれにも摩擦を起こす。すでに相続登記義務化・相続土地国庫帰属制度といった源流対策が走り、民法は所有者不明／管理不全の管理命令・管理人選任を整備した。さらに相隣関係（隣地使用・ライフライン設備・越境枝）も見直された。それでも実務が詰まるのは、(1) 介入発動の要件と強度の線引き、(2) 相隣ルールによる権利制約の是非、(3) 費用負担と手続保障の設計である。見解Aは迅速な介入を、見解Bは最小侵害と厳格手続を主張する。山崎説は、監査可能性×段階化×数理配分で橋を架ける。

第1章　現行制度の俯瞰（要点整理）

1. 管理命令と管理人選任（所有者不明／管理不全）

  • 所有者不明土地・建物管理命令：所有者不明・所在不明で管理が必要な場合、利害関係人申立てにより裁判所が管理命令→管理人選任。管理人は保存・性質を変えない利用改良の裁量を持ち、処分等は許可制。公告・異議申出などの非訟手続が組み込まれる。

  • 管理不全土地・建物管理命令：所有者は判明していても管理不全が他人の権利・利益を侵害（おそれ）なら管理命令可。擁壁破損・不法投棄・倒壊危険家屋などに即効性がある。

2. 相隣関係の新ルール（隣地使用・ライフライン・越境枝）

  • 隣地使用（民法209条）：必要最小限の隣地使用を通知制で許容。損害は償金で清算。

  • ライフライン（213条の2・3）：電気・ガス・水道等の継続給付のための設置・他人設備使用を明文化。通知義務・対価・費用分担が規定される。

  • 越境枝（233条3項）：催告不履行／所有者不明／急迫なら自力切除可。隣地使用の準用、費用の扱いは事案ごとに衡量。

3. 入口と出口

  • 入口（発生予防）：相続登記義務化。

  • 出口（放棄・処理）：相続土地国庫帰属制度（一定の要件・負担で国庫へ）。

  • 運用ガイド：裁判所Q&Aや国土交通省ガイドブック等が整備されつつある。

第2章　規範対立の中核：介入の正統性と所有権の社会的機能

所有権は自由と排他を核に持つ。他方、相隣関係は私法内部で外部不経済を調整する装置であり、社会的機能論を内包する。防災・衛生・インフラは高度の公共性を帯び、迅速性が要請される。しかし、手続保障と補償の弱いショートカットは、私的自治と法的安定性を損なう。山崎説は、(i) 監査可能性で恣意を抑え、(ii) 段階化で最小侵害を担保し、(iii) 数理配分で負担を公正化することで、スピードと権利保障を両立させる。

第3章　説の三本柱

1. 可監査介入（AI：Auditable Intervention）

標準ログ（事件IDで一気通貫）

  • 探索ログ：登記・戸籍・住基・不在住確認、近隣聴取、公告。

  • 通知ログ：通知先・方法・到達／不達、再通知。

  • 危険診断：HRI（Hazard Risk Index）＝構造・地盤・傾斜・飛散・延焼・衛生等のスコア化。

  • 費用積算：見積比較・工程・相見積の有無。

  • 実施記録：施工前後写真、日誌、事故報告。

  • 事後評価：効果測定、再発リスク、BRA配分票。

法的効果

  • AIログ完備：適法性・相当性の推定。費用回収の円滑化。

  • AIログ不備＋重大結果：違法性推定／費用加重（後述の倍率）を作動。

  • 公開：統計化して透明性レポート（件数・費用・回収率・異議率）を年次公表。

2. 比例・最小侵害（P/M：Proportionality/Minimal‑Invasion）

Tier化と連動する手続・補償

  • Tier0（協議）：通知・協議・軽微な是正依頼（純私法）。

  • Tier1（相隣）：隣地使用・ライフライン・越境枝（通知・必要最小・償金）。可逆性が原則。

  • Tier2（管理命令）：所有者不明／管理不全。公告・聴聞・短期不服申立。管理人は保存・性質不変更の利用改良を中心に。

  • Tier3（緊急仮措置）：倒壊・土砂崩壊等の急迫。行政の仮命令＋事後的司法審査。

ルール

  • 緊急性↑・公共性↑・可逆性↑ ⇒ 強い介入許容、ただし手続・補償を同時に厚く。

  • 可逆性↓ ⇒ 厳格な許可・補償を要求、恒久負担は地役権・処分へ。

3. 逆向き負担配分（BRA式）

定義

  • B（Benefit）：地域安全・利活用・環境改善の公共便益。

  • R（Risk）：放置危険の作出・増幅（越境原因、管理不全放置、危険建築放置）。

  • A（Agency）：実行裁量・回避可能性（動かせた度合い、設計選択肢、費用対効果）。

配分式

Sharei=Bi+Ri+Ai∑j(Bj+Rj+Aj)\text{Share}_i=\frac{B_i+R_i+A_i}{\sum_j(B_j+R_j+A_j)}Sharei​=∑j​(Bj​+Rj​+Aj​)Bi​+Ri​+Ai​​

（iは所有者・申立隣人・自治体／公共事業者・管理人等）

運用例

  • 隣地使用：原則、使用者（申立人）のAが高い→使用者負担。ただし越境枝の原因が相手にあればR（相手）↑→相当額の償還。

  • 管理命令：初期費は前払（申立人／公的基金）→BRAで求償。所有者不明分は**B比重↑**で地域基金・税で広く薄く。

  • 倍率：AIログ欠落・虚偽には**×1.5～×3**のペナルティ倍率（求償額・償金の上乗せ）を適用。

第4章　管理人制度の再設計（二重ガバナンス）

  1. 「事件管理」と「財務管理」の分離選任危険是正・近隣調整を担う事件管理人と、費用・求償・清算を担う財務管理人を分けられるようにする（同一人兼任も可）。専門性の適合、利益相反の低減、透明化を狙う。

  2. 許可運用のテンプレート化保存・性質不変更の利用改良は包括許可、処分・恒久的改変は個別許可。許可要旨は登記記録に簡易記載して公示性を確保。

  3. 選任申立のスコア表HRI（危険）・被害態様・可逆性・費用概算を標準スコア化し、選任申立書に**スコア／エビデンス（AIログ抜粋）**を添付する全国様式を整備。

第5章　相隣ルールの束ね直し――「地域基盤アクセス権（CBA）」仮説

隣地使用（209）・ライフライン（213の2〜3）・越境枝（233）を、上位概念「地域基盤アクセス権（CBA）」に統合する。要件：必要最小・通知・損害最小化。対価：償金＋BRA補正（原因帰責・公共便益・実行裁量）。性質：原則可逆。継続・恒久が不可避な場合は地役権設定へ移行。合意テンプレ：ルート選定、工期、原状回復、年払い償金、維持費按分、事故時の応急措置を標準化。

第6章　費用・補償の具体設計（BRA式の実装）

1. 算定プロトコル

  • B：防災・衛生・インフラ便益を定型係数化（例：救急動線・避難路・生活必需インフラはB↑）。

  • R：越境・崩落・ごみ・衛生害の原因性と放置期間で段階利得。

  • A：設計選択肢の広さ（経路候補数）、コスト差、可逆性で裁量指数。

2. 証拠化

  • 見積比較表、写真測量、工程・原価明細、通知到達率。

  • AIログには、通知→異議→調整→施工→検収を時系列で格納。

3. 清算の運び

  • Tier1：使用者の即時負担＋BRA補正の償還（相手のRが高い場合）。

  • Tier2：前払（申立人／自治体）→求償（所有者・共有者等へBRAで按分）。

  • Tier3：公費立替→BRAで求償（不明部分は地域基金）。

第7章　手続保障：スピードと権利の両立

  • 通知：Tier1は事前通知が原則、困難時は事後遅滞なく。文面は目的・日時・方法・損害最小化を必記。

  • 聴聞・公告：Tier2は公告・意見聴取・短期不服申立を組み込み、異議期間は明確に。

  • 緊急対応：Tier3は仮措置→72時間内の事後司法審査を標準化。

  • 記録閲覧：関係人はAIログの閲覧・写し交付を請求できる。

  • 保存：ログ・証拠は**少なくとも3年（推奨5年）**保存。

第8章　モデル条文（運用基準）〔抄〕

（地域基盤アクセス権の原則）相隣関係に基づく隣地使用、継続給付のための設備の設置又は他人設備の使用並びに越境枝の切除は、必要最小限の範囲で行い、損害の最小化に努めるものとする。

（可監査介入）前条の行為又は管理命令に関し、当事者は、探索、通知、危険度評価、費用見積、実施及び事後評価の各過程を記録し、裁判所又は行政庁の求めに応じて提出しなければならない。

（BRA式の費用配分）償金、費用及び補償の配分は、各主体の受益（B）、危険帰責（R）及び実行裁量（A）を指標として定める。

（緊急時の仮措置）急迫の危険があるときは、行政庁は必要最小限の仮措置を命ずることができる。この場合においては、命令後速やかに司法審査に付する。

第9章　典型事例の適用

事例A：所有者不明の空地に不法投棄・擁壁傾斜

  • Tier2：管理命令→管理人選任。HRI高、包括許可で擁壁補修・撤去実施。

  • 費用：公費前払→BRA求償。所有者不明分は**地域基金（B比重↑）**で吸収。

事例B：越境枝で屋根破損、所有者連絡不能

  • Tier1：催告→不履行→自力切除。隣地使用を通知制で行使。

  • 費用：切除者一時負担、R（越境原因）が相手に高ければ償還請求（BRA補正）。

事例C：袋地の上下水道導入

  • Tier1：設備設置・使用権の行使。年払い償金＋維持費按分。

  • 手続：ルートの損害最小化、通知・合意書の標準様式でトラブル回避。

事例D：老朽家屋の屋根材飛散おそれ

  • Tier3：行政の仮の防護措置→事後審査。

  • 費用：公費立替→BRA求償。AIログ不備なら倍率加重。

第10章　裁判所・自治体・実務家のためのKPI

  • 通知到達率（≥90%を目標、到達不能理由を記録）

  • HRI→措置までのリードタイム（Tier2：60日、Tier3：72時間以内）

  • 費用相当性指数（見積比較差の平均）

  • 回収率（求償の達成度）

  • 異議率（公告・聴聞に対する）

  • AIログ完備率（事件全体のうち）

KPIは公開し、地域の信頼を制度的に積み上げる。

第11章　反論への応答

  • （A）公的介入拡大派：「もっと速く、もっと広く」→ Tier化＋AIログで速さと説明責任を両立。相隣→管理命令→仮措置の小さく早い階段で「過剰」を避ける。

  • （B）私的自治重視派：「所有権制約は最小限に」→ 比例・最小侵害で強度を制御。**手続保障（公告・聴聞・異議）と補償（BRA式）**を明文化し、恣意を回避。恒久負担は地役権へという出口を確保。

  • 費用の公平：受益・危険・裁量の3軸で可視的に割るため、納得性が高い。AIログが証拠となり、無用な紛争を減らす。

結語

所有者不明・管理不全不動産は、私的自治と公共性の境界線上にある。可監査介入が正当性を、比例・最小侵害が権利保障を、BRA式が負担の公正を担う。拙速でも萎縮でもない第三の道――「測れる介入」「段階的介入」「数理配分」――こそ、2025年以降の実務と理論を貫く軸である。説2025は、そのための運用可能な民法学である。


参照URL（本文中にはリンクを置いていません／べた貼り）

 
 
 

コメント

bottom of page